Alors que certains espèrent une sortie de crise fin 2025 pour l’immobilier de logement (Cf publication XERFI), la situation actuelle est marquée par de fortes tensions dans le secteur.
Mais pour bien comprendre les enjeux et prendre les bonnes décisions, encore faut-il avoir une vision réaliste de ce secteur marqué par de fortes évolutions. Dans ce contexte, GaPayLo publie le 1er observatoire des coulisses du marché locatif.
La solution GaPayLo permet à tous les investisseurs de bénéficier du paiement de leur loyer chaque 1er du mois, sans condition ni limitation, quelle que soit la situation du locataire.
La solution est destinée aux investisseurs particuliers administrant seuls leur patrimoine, sans recours à un professionnel de l’immobilier… soit les 2/3 des investisseurs privés !
Un positionnement unique place cet acteur engagé depuis 2022, et partenaire avec la fédération CRESUS, au cœur du marché et du comportement de ses acteurs
Dis-moi ce que tu loues, et je te dirais qui tu es…
Près de 9 investisseurs sur 10 sont propriétaires d’un seul logement
Âgés de 45 ans en moyenne, la plupart des investisseurs sont propriétaires d’un seul logement (86,1 %). On constate aussi que ceux qui possèdent 2 à 3 logements (11,5%) sont un peu plus âgés (47 ans). Enfin, seulement 2,4 % des investisseurs disposent de plus de 3 logements.
Pour 36 % d’entre eux, les investissements locatifs se situent dans le même département que celui de leur résidence.
Si 15,6 % des bailleurs sont propriétaires par l’intermédiaire d’une structure juridique (principalement une SCI), 84,4 % détiennent la propriété directement. Sans surprise, les véhicules juridiques constitués concernent principalement les multi-propriétaires.
Les locations mises sur le marché ces 6 derniers mois : plutôt des appartements, de plus en plus souvent loués meublés
Au cours du dernier semestre, les biens loués sont constitués principalement d’appartements en copropriété (79,2%), mais la part des maisons individuelles est conséquente (20,9 %).
Suivant la tendance constatée ces derniers trimestres, les logements meublés loués en résidence principale ont représenté 40,2 % des mises en locations (59,8 % des locations étant des locations vides).
Les investisseurs mettent en avant plusieurs motivations : une valorisation plus attractive des loyers, une fiscalité plus avantageuse et une durée de bail réduite à un an.
À noter, une partie non négligeable de ces logements étaient auparavant les résidences principales des bailleurs. Au vu des conditions actuelles du marché, ceux-ci préfèrent en effet conserver leur bien plutôt que le revendre.
La part de logements en provenance des locations de courte durée est marginale.
Si l’on s’intéresse à la répartition par typologie :
- 12 % des mises en locations sont des T1, avec une surface moyenne de 25 m2.
- 34 % sont des T2, de 43 m2 en moyenne.
- 29% sont des T3, de 64 m2 en moyenne.
- 18 % sont des T4, de 89 m2 en moyenne.
- 7% sont des T5, de 131 m2 en moyenne.
Les multiples facettes du déroulement des locations
Le calendrier de mise en location
Entre la demande de dépôt du dossier par un bailleur auprès d’un candidat et la signature du bail, un délai moyen de 28 jours est constaté… Une fois le bail signé, le délai avant réalisation de l’état des lieux d’entrée est de… 14 jours
Au total, 42 jours sont constatés entre la mise en location effective par un investisseur privé et l’entrée dans les lieux du nouveau locataire.
Plusieurs facteurs expliquent cette situation, tels que :
- La disponibilité de l’investisseur, car ces bailleurs n’ont pas recours à un professionnel pour gérer leurs investissements.
- Des entrées dans les lieux plus fréquents en toute fin, ou en tout début de mois
- La prise en considération par les bailleurs des contraintes du locataire, lequel dispose généralement d’un préavis et n’a pas la capacité financière à supporter un double loyer
La recherche de candidats
Les bailleurs (du T1 au T5) invitent en moyenne 10,7 candidats à déposer un dossier par location.
Lorsqu’il y a une exigence de contrôle des dossiers par un organisme de certification tel que GaPayLo, les candidats non réellement intéressés, ou disposant de dossiers « constitués pour l’occasion » (23 % des dossiers présentent au moins un document frauduleux, certaines régions ou villes étant plus concernées par le phénomène que d’autres), ne déposent pas de dossier ou ne finalisent pas leur inscription.
Aussi, si 4,4 candidats sur 10,7 répondent favorablement à la demande de dossier (soit 41,12 %), seuls 2,2 finalisent un dépôt de dossier (soit 20,56 % des candidats invités) et 1,6 sont effectivement certifiés (soit 14,95 % des candidats invités).
Conseil aux bailleurs : Un échange téléphonique avec les candidats est préférable avant toute invitation à déposer son dossier. Ainsi, pour les candidats ayant finalisé un dépôt de dossier, 72,72 % d’entre eux sont certifiés pour la location souhaitée.
La capacité financière des candidats
Les personnes seules représentent 95,5 % des dossiers de location pour un T1, 80 % pour un T2 et 55,1 % pour un T3.
Conséquence de l’item précédent, la capacité financière à régler son loyer. Ainsi, si 11,8% des candidats à la location de T2 présentent un garant, ils sont 18,8 % sur un T3 !
Les informations détaillées par typologie de biens immobiliers
T1
- 25 jours en moyenne entre le 1er contact candidat et la mise en signature, puis 7 jours après la signature du bail pour l’entrée dans les lieux. Soit un délai de location moyen de 32 jours.
- 12,7 candidats sont invités par le bailleur à déposer un dossier, mais seulement 5 acceptent. Parmi eux, 2,1 ne le finalisent pas et 2,9 déposent un dossier « complet » (pour 0,4 d’entre eux, un ou plusieurs documents restent « manquants » en dépit des demandes).
- Enfin, 0,7 dossiers sont refusés (absence de solvabilité, documents frauduleux) et 1,8 sont certifiés. Ainsi, 62,06 % des candidats ayant véritablement déposé un dossier sont bien certifiés pour la location espérée.
T2
- 32 jours en moyenne entre le 1er contact candidat et la mise en signature, puis 13 jours après la signature du bail pour l’entrée dans les lieux. Soit un délai de location moyen de 45 jours.
- 9,9 candidats sont invités par le bailleur à déposer un dossier, mais seulement 4,2 acceptent. Parmi eux, 2 ne le finalisent pas et 2,2 déposent un dossier « complet » (pour 0,3 d’entre eux, un ou plusieurs documents restent « manquants » en dépit des demandes).
- Enfin, 0,3 dossiers sont refusés (absence de solvabilité, documents frauduleux) et 1,6 sont certifiés. Ainsi 72,72% des candidats ayant véritablement déposé un dossier sont bien certifiés pour la location espérée
T3
- 28 jours en moyenne entre le 1er contact candidat et la mise en signature, puis 13 jours après la signature du bail pour l’entrée dans les lieux. Soit un délai de location moyen de 41 jours.
- 12 candidats sont invités par le bailleur à déposer un dossier, mais seulement 5 acceptent. Parmi eux, 2,6 ne le finalisent pas et 2,3 déposent un dossier « complet » (pour 0,2 d’entre eux, un ou plusieurs documents restent « manquants » en dépit des demandes).
- Enfin, 0,5 dossiers sont refusés (absence de solvabilité, documents frauduleux) et 1,7 sont certifiés. Ainsi, 73,91% des candidats ayant véritablement déposé un dossier sont bien certifiés pour la location espérée
T4
- 26 jours en moyenne entre le 1er contact candidat et la mise en signature, puis 19 jours après la signature du bail pour l’entrée dans les lieux. Soit un délai de location moyen de 45 jours.
- 10,3 candidats sont invités par le bailleur à déposer un dossier, mais seulement 3,8 acceptent. Parmi eux, 1,8 ne le finalisent pas et 2 déposent un dossier « complet » (pour 0,2 d’entre eux, un ou plusieurs documents restent « manquants » en dépit des demandes).
- Enfin, 0,4 dossiers sont refusés (absence de solvabilité, documents frauduleux) et 1,3 sont certifiés. Ainsi, 65 % des candidats ayant véritablement déposé un dossier sont bien certifiés pour la location espérée
Le profil type d’un locataire : un salarié de 32 ans
Le locataire type est âgé en moyenne de 32 ans, avec une rémunération nette moyenne mensuelle (avant impôt et hors allocations) de 2.393 euros pour un revenu fiscal de 22.777 euros l’année précédente.
Bon à savoir :
- 22,79 % d’entre eux perçoivent des allocations de la CAF (ce taux est même de 30,86 % pour les T4)
- 11,5 % des candidats sollicitent un garant, ce taux étant même de 18,8 % sur un T3
Concernant leur statut professionnel : 71% sont salariés (82 % en CDI et 18 % en CDD & intérim), 12 % sont étudiants, 5 % sont sans activité (allocations CAF et RSA), 5 % sont auto-entrepreneurs, 3% perçoivent uniquement des allocations chômage, 2% sont gérants de société, 1% sont retraités et 1% sont pensionnés.
Des différences en fonction de la taille du logement
En fonction des évolutions de la vie, personnelles ou professionnelles, les aspirations concernant le logement ne sont pas les mêmes ! Cela se reflète dans le profil des candidats.
Ainsi, le taux de CDD/intérim parmi les locataires salariés (activité principale) sur les T3 et T4 (16 % vs 22% habituellement). De même, le taux d’étudiants locataires est naturellement beaucoup plus élevé pour les T1 (29%) que pour les T3 (11%) et les T4 (5%).
Les jeunes actifs à leur compte représentent seulement 5 % des locataires de T1 (vs 58% qui sont salariés) et 2% des locataires d’un T2. Toutefois, la proportion d’indépendants est plus conséquente sur un T3 (8%) et surtout un T4 (10 %).
Le détail en fonction de la typologie du bien
T1 : 58 % des candidats sont salariés (77 % en CDI, 23 % en CDD et intérim), 29 % sont étudiants, 5 % sont indépendants, 4 % sont en recherche d’emploi et 3 % sont sans aucune activité (allocations CAF et RSA).
T2 : 74 % des candidats sont salariés (78 % en CDI, 22 % en CDD et intérim), 16 % sont étudiants, 2 % sont indépendants, 3 % sont en recherche d’emploi et 3 % sont sans aucune activité (allocations CAF et RSA).
T3 : 72 % des candidats sont salariés (84 % en CDI, 16 % en CDD et intérim), 11 % sont étudiants, 8 % sont indépendants, 3 % sont en recherche d’emploi, et 5 % sont sans aucune activité (allocations CAF et RSA).
T4 : 73 % des candidats sont salariés (85 % en CDI, 15 % en CDD et intérim), 5 % sont étudiants, 10 % sont indépendants, 4 % sont en recherche d’emploi et 5 % sont sans aucune activité (allocations CAF et RSA).
Les modalités de paiement des loyers
Près de 80 % des locataires procèdent au paiement de leur loyer le 05 du mois.
Chaque mois, 5,34 % sont en retard par rapport à leurs habitudes ou le prélèvement émis fait l’objet d’un rejet.
Plus de la moitié des retards ou des rejets de prélèvements concernent des locataires qui règlent habituellement leur loyer entre le 10 et le 15 de chaque mois… cela peut paraitre surprenant mais le profil est ici celui des locataires bénéficiant d’allocations (Caf.), ou d’intérimaires.
GaPayLo, Garantie de Paiement des Loyers
GaPayLo, c’est une solution simple et pratique pour vivre des locations « zéro stress » :
- Le bailleur invite ses candidats à déposer un dossier destiné à être certifié par GaPayLo.
- En quelques clics, ceux-ci peuvent déposer leur dossier directement sur la plateforme GaPayLo et obtenir leur certification en 2 heures.
- Le bailleur peut valider le dossier certifié de son choix en renseignant la date d’effet du bail, lequel est immédiatement généré par GaPayLo. Il est alors mis en signature numérique entre les parties.
- Une application est alors mise à disposition du bailleur afin de réaliser l’état des lieux.
- Après la remise des clés, le bailleur est assuré de percevoir son loyer le 1er de chaque mois, sans condition ni limitation, quelle que soit la situation du locataire. GaPayLo se charge du recouvrement des loyers, gestion des allocations, etc. sans incidence pour le bailleur.
